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 2012年7月23日  
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地方土地财政大缩水:上半年土地出让收入下降27.5%
总第825期 2012年第29期
 
 


  

作为地方政府预算外收入的主要来源,土地财政已成为许多地方经营城市的不二法宝。根据国土资源部公布的数据,2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元,相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%;2010年约2.7万亿元,相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重甚至占80%以上。据财政部7月13日最新公布的数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入达到了11430亿元,占上半年财政收入的17.9%。

由于国家宏观经济政策的缩紧,处于经济周期下行阶段的地方财政暴露出了很多问题。土地财政依赖症的弊端尽显。7月12日,《第一财经日报》头版发出“土地财政断炊,经济大幅放缓,各地财政收入告急”的新闻,但上级下达的增收任务要完成,公务员同事们缓发的工资要有着落,于是,各地都把收税、收费的国家机器开足马力。

地方财源受限:土地出让收入下降27.5%

财政部最新公布的数据显示,受土地出让成交额大幅下降影响,上半年地方政府国有土地使用权出让收入1.14万亿元,同比下降27.5%。以北京、上海为例,根据北京市土地整理储备中心的数据,今年上半年,北京市土地出让金仅为144.8亿元,同比下降55.7%,仅为2011年全年的13.7%。上半年上海完成土地出让收入184.20亿元,同比下滑幅度达到62.77%。除土地收入外,与房地产有关的税收也在下滑。财政部的数据显示, 5月全国房地产营业税减少22亿元,同比下降6.9%。

而据中国指数研究院报告显示,该机构所监测的全国300个城市2012年上半年土地出让金总额为6525.98亿元,同比下降38%。土地出让金的缩水额度超过4000亿元。链家地产市场研究部统计也显示,今年上半年全国20个重点城市土地出让金合计2264.3亿元,同比下降39.8%。北上广深四大一线城市上半年土地出让金合计425亿元,与去年上半年的986亿元相比,下降了56.9%。2012年上半年合计出让的72宗地块中,总土地出让金仅为144.88亿元,与上年度同期的328 .46亿元相比下降了55 .9%,这一数据也创造了最近5年来的最低值。

土地收益降低:2011年土地出让收益率仅为28%

财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示,2010年全国国有土地使用权出让收入29109.94亿元,征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元。这意味着当年地方政府的纯收益超过1.5万亿元,土地出让收益率超过50%,而同口径下,2011年的土地出让收益率仅为28%。

自实行限购政策以来,地方的土地出让收益出现了直线下降。以北京为例,在执行限购政策的一年时间里(注:2011.2.16-2012.2.15)土地出让总金额为1054.2亿元,同比减少了508亿元,下调幅度达到了32.5%。

与此相对应的是,今年上半年房地产土地流标流拍总量较大,高溢价率宗地大幅减少;地价总体平稳,同比增速持续放缓,重点区域住宅地价环比仍为负增长。国土资源部数据显示,上半年,房地产用地流标流拍共1882宗,去年同期为1018宗。全国共上报高价地(总价或单价创新高,或者溢价率超过50%的异常交易房地产用地)宗数24宗,远少于去年同期的433宗。全国城市地价动态监测系统数据显示,上半年全国主要监测城市商服和住宅地价变化延续了去年下半年以来的走势,增幅逐季收窄至第二季度,商服、住宅地价同比增速已连续4个季度回调;长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区住宅地价环比延续了第一季度的下降趋势,分别为-0.33%、-0.64%、-0.06%;105个监测主要城市中53个城市住宅地价环比持平或负增长,而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个。

土地财政“紧箍咒”:地方拿出45%土地净收益

在土地收益大幅下滑的同时,其用途却被“严格规定”。财政部、水利部6月26日联合发布了《关于中央财政统筹部分从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关问题的通知》。《通知》指出,从2012年1月1日起,各地从土地出让收益中计提用于农田水利建设的资金,将由中央财政按照20%的比例加以统筹,重点支持粮食主产区、中西部地区和革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区农田水利建设。

以计提的农田水利建设资金统计口径看,计提的土地出让收益要在土地出让收入中减去一长串费用,包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、破产或改制企业职工安置费支出、土地出让业务费、新增建设用地土地有偿使用费等。

事实上,中央近年来不断做出对地方土地出让收益支出的规定。在目前的相关规定中, 土地收益10%用于保障房建设,10%用于教育投入,10%用于水利建设,15%用于农业土地开发。上述几大计提项目,意味着地方政府要拿出45%的土地净收益。土地财政的缩水,将直接影响上述各项社会事业的投入,其带来的负面效应不容忽视。

链 接

财政部土地出让收益数据有争议

近日,财政部透露,2011年我国东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让收益3524亿元,占全国的68%。以此计算可以得出,2011年全国土地出让实现的收益约5182亿元,若按此计算,则2011年地方政府土地出让的净收益率仅仅为15.6%。而在今年3月份财政部提交的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》中显示,2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元,安排支出32931.99亿元,包括征地拆迁补偿等成本性支出23629.97亿元。按业界的一般理解,扣除掉“征地拆迁补偿等成本性支出”,剩余的部分即是地方政府的土地出让收益。这意味着,2011年地方政府的土地出让收益为9537亿元,约是当年土地出让收入总额的28%。

另外,国土部副部长贠小苏曾表示,土地出让金中60%多是拆迁征地的成本,只有1/3才是地方土地财政的净收益;而此前国土资源年鉴里提到,2003-2008年土地出让收益占土地出让总收入的30%-40%。

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